ΑΥΘΑΙΡΕΤΗ ΔΟΜΗΣΗ
ΕΙΔΙΚΟ ΘΕΜΑ ΑΥΘΑΙΡΕΤΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ ΧΡΗΣΗΣ ΣΕ ΤΜΗΜΑΤΑ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ (ΗΜ. ΧΩΡΟΙ - ΚΛ. ΧΩΡΟΙ ΣΤΑΘΜΕΥΣΗΣ (Pilotis) – ΜΕΣΟΠΑΤΩΜΑΤΑ - ΥΠΟΓΕΙΑ)
Η αντιμετώπιση της «αυθαίρετης δόμησης» στην Ελλάδα είναι ένα διαχρονικό φαινόμενο που δημιουργεί περισσότερα προβλήματα (Περιβαλλοντικά, Οικονομικά, Κοινωνικά) από εκείνα που στην πράξη καλείται να αντιμετωπίσει (ζητήματα κοινωνικής και οικονομικής καθημερινότητας και διαβίωσης).
Η συντεταγμένη Πολιτεία διαχρονικά έχει σταθεί απέναντι στο ζήτημα αυτό με τρεις χαρακτηριστικές στάσεις :
1. Με νομοθετήματα που κατ΄ επανάληψη «νομιμοποιούσαν» γενιά με γενιά τα αυθαίρετα
2. Με σοβαρές θεσμικές νομοθετικές παρεμβάσεις που όμως, αφενός στερούνταν της ολοκλήρωσής τους (εκκρεμούν διαρκώς τα ΠΔ που οι νόμοι επικαλούνται για την πλήρη και λεπτομερή εφαρμογή τους) αφετέρου, η έλλειψη της επαρκούς Τεχνικής στελέχωσης της Δημόσιας Διοίκησης (που η επίκλησή της δίνει διαρκώς το «άλλοθι» να μετατίθενται οι ευθύνες από την Πολιτεία στους πολίτες ( είτε είναι οι ιδιώτες είτε είναι οι μηχανικοί ελεύθεροι επαγγελματίες).
3. Με έλλειψη για χρόνια ενός Εθνικού Χωροταξικού Σχεδιασμού με όλα τα υποκείμενα Πολεοδομικά εργαλεία καθώς και ενός εν πλήρη λειτουργία Εθνικού Κτηματολογίου και Δασολογίου, που θα έδινε τη δυνατότητα στην εκάστοτε Πολιτεία να χαράσσει μία «Πολιτική Γης» που θα ικανοποιούσε διαχρονικά και ελεγχόμενα όλες τις οικιστικές κοινωνικές ανάγκες, και μάλιστα, με μία Οικονομία κλίμακας που αφενός, θα έδινε τη δυνατότητα στις κοινωνικές ομάδες χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων να ικανοποιήσουν με ικανή οικονομική δυνατότητα αλλά και αξιοπρέπεια ακολουθίας της νομιμότητας, αφετέρου, θα περιόριζε σε σημαντικό βαθμό την «αισχρή κερδοσκοπία και εκμετάλλευση» στο «χρηματιστήριο γης».
Με τα τρία αυτά χαρακτηριστικά μίας διαρκούς πολιτικής θέσης και πράξης, η Πολιτεία διαχρονικά κερδοσκοπεί χωρίς «αιδώ» τόσο οικονομικά όσο και ψηφοθηρικά.
ΔΥΟ (2) ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΕΣ ΠΑΡΕΜΒΑΣΕΙΣ
Κατά συνέπεια, πριν εξετάσουμε την όποια «ιδιαιτερότητα» ειδικών ή επιμέρους θεμάτων αυθαίρετης δόμησης μέσα στο λεγόμενο «κέλυφος» ενός δομήματος θα πρέπει, με την επίκληση τήρησης της Συνταγματικής νομιμότητας βάσει του άρθρου 24 (προστασία του Περιβάλλοντος) να συμφωνήσουμε (και η Πολιτεία να εφαρμόσει απαρέγκλιτα) δύο ζητήματα:
1. τον ΠΛΗΡΗ ΕΛΕΓΧΟ ΟΛΩΝ ΤΩΝ ΔΟΜΗΜΑΤΩΝ, τόσο κατά την φάση της κατασκευής (2 έλεγχοι, με το πέρας των χτισιμάτων και με την παράδοση-ηλεκτροδότηση από μικτά κλιμάκια ΔΥ μηχανικών και ορκωτών ελεγκτών μηχανικών από το Τ.Ε.Ε.) όσο και στη φάση της λειτουργίας του (ανά τακτά χρονικά διαστήματα και πάντα σε κάθε επερχόμενη Πολεοδομική ή Ιδιοκτησιακή μεταβολή, με αντίστοιχες επιτροπές ελέγχου).
Η εξέταση δε του ζητήματος «υποχρεωτικής ασφάλισης των δομημάτων» μπορεί να διευκολύνει την συγκρότηση της ελεγκτικής διαδικασίας.
2. Την θεσμοθέτηση του «Μητρώου Συντελεστών Ιδιωτικών Έργων (ΜΗ.Σ.Ι.Ε.) με την σαφή οριοθέτηση των ρόλων και τον επιμερισμό των ευθυνών όλων των εμπλεκομένων (Κυρίου του έργου, Μελετητών, Επιβλεπόντων, Κατασκευαστών, Εργατοτεχνιτών, Προμηθευτών – ΟΛΩΝ πιστοποιημένων και καταταχθέντων σε αντίστοιχα μητρώα) και τη θέσπιση του λεγόμενου «Πράσινου Κουτιού», της ταυτότητας του δομήματος που από την μελέτη μέχρι την μελλοντική του κατεδάφιση θα αποτελεί αναπόσπαστο στοιχείο της ύπαρξης, λειτουργίας και συντήρησής του για κάθε Πολεοδομική και Ιδιοκτησιακή μεταβολή του.
ΤΡΕΙΣ (3) ΒΑΣΙΚΕΣ ΑΡΧΕΣ
Για την εξέταση αντιμετώπισης «ειδικών θεμάτων αυθαίρετης δόμησης» θα πρέπει να συμφωνηθούν τα εξής:
1. Αρχιτεκτονικά εργαλεία χρήσιμα για την απόδοση βέλτιστης αισθητικής και λειτουργικής λύσης στα δομήματα, ειδικά με χρήση κατοικία, δεν πρέπει με κανένα τρόπο να καταργηθούν ή να «φαλκιδευτούν», λόγω της αδυναμίας του Κράτους να ελέγξει αποτελεσματικά την «αλλαγή χρήσης» αυτών των Αρχιτεκτονικών τόπων (ημιυπαίθριοι χώροι).
Είναι απαραίτητο να διατηρηθεί το Αρχιτεκτονικό εργαλείο του Η.Χ. που στη χώρα μας με τις γνωστές κλιματολογικές συνθήκες δίνει σημαντική λειτουργική δυνατότητα προσωρινής διαβίωσης αλλά, και αισθητικής βελτίωσης του Αρχιτεκτονικού σχεδιασμού. Είναι δε μέσα από την Λαϊκή Ελληνική Αρχιτεκτονική γνωστός ο νεοελληνικός Η.Χ. ως «χαγιάτι» στο ισόγειο και «ανώι» στον όροφο, αυτός που εξυπηρετούσε ακριβώς τις ίδιες αισθητικές και λειτουργικές ανάγκες.
Είναι απαραίτητο να διατηρηθεί ο κλειστός χώρος στάθμευσης χωρίς να προσμετράται στον Συντελεστή Δόμησης (ΣΔ). Και τούτο, διότι ο περιορισμός εξαγοράς αφενός των ελάχιστων απαιτούμενων από το νόμο θέσεων στάθμευσης και η άμεση ανάγκη αντιμετώπισης του σύγχρονου διογκούμενου προβλήματος της στάθμευσης, ειδικά στα αστικά κέντρα, σε συνδυασμό με τις κοινωνικές ανάγκες στέγασης, δεν θα οδηγεί τον πολίτη στην απομείωση των ωφέλιμων τετραγωνικών μέτρων για χρήση στάθμευσης.
2. Δεν μπορεί να υπάρξει οποιαδήποτε «ρύθμιση» για τους αυθαίρετους «ειδικούς χώρους» κατά τρόπο τέτοιο που, να διαχωρίζονται οι πολίτες σε «έξυπνους» όσοι αυθαιρέτησαν και «λιγότερο έξυπνους» όσοι νόμιμα χρησιμοποίησαν τα παραπάνω αρχιτεκτονικά εργαλεία. Η όποια ρύθμιση θα πρέπει να τηρεί την Συνταγματική επιταγή του άρθρου 4 (Ισότητα των Ελλήνων).
3. Δεν μπορεί η όποια ρύθμιση να αποτελεί άλλο ένα «οικονομικό γιουρούσι» του Κράτους που επιδιώκει «έσοδα» απέναντι στους πολίτες, ειδικά αυτήν την κρίσιμη οικονομικά για όλους περίοδο. Θα πρέπει δε η οικονομική προσέγγιση να είναι με κανόνα δικαίου και όχι ισοπεδωτική. Και επειδή, από αυτούς τους «ειδικούς χώρους» το Κράτος ήδη έχει εισπράξει έσοδα παρακάμπτοντας την Πολεοδομική αυθαιρεσία (μέσω της Οικονομικής Εφορίας και μέσω του ΙΚΑ), η τυχόν οικονομική εισφορά που θα ζητηθεί από το Κράτος θα πρέπει να είναι από μηδενική έως ελάχιστη και με βάση έναν Αντικειμενικό προσδιορισμό.
Η ΛΥΣΗ ΣΕ ΕΝΑ ΤΕΧΝΙΚΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ ΜΕ ΚΟΙΝΩΝΙΚΕΣ ΠΡΟΕΚΤΑΣΕΙΣ
Αποδεχόμενη τα παραπάνω, και προχωρώντας άμεσα στην θεσμοθέτηση και εφαρμογή τους η Πολιτεία μπορεί να προχωρήσει στην εξής διαδικασία αντιμετώπισης των «ειδικών χώρων αυθαίρετης δόμησης εντός του κελύφους του δομήματος και μη υπερβαίνουσας την μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη και το ύψος, όπως αυτά ορίζονται από τον ΓΟΚ (δηλ. για Ημ. Χώρους, Κλειστούς Χώρους Στάθμευσης, Μεσοπατώματα, χώροι κάτω των στεγών με την προϋπόθεση το τελικό ύψος της στέγης να μην υπερβαίνει το οριζόμενο ως μέγιστο επιτρεπόμενο)»:
1. Σε 1ο Στάδιο ακολουθείται η διαδικασία «εξαίρεσης από την κατεδάφιση» με απαραίτητα στοιχεία του φακέλου – πέραν όσων προβλέπονται- τα εξής:
• Στατική μελέτη επάρκειας μετά των απαιτούμενων ελέγχων κατόπιν αυτοψίας
• Έγκριση από την ΕΠΑΕ
• Προσδιορισμός και κατάθεση παραβόλου ελάχιστης αμοιβής μηχανικού, σύμφωνα με τα νέα οριζόμενα όρια από το Τ.Ε.Ε.
• Προσδιορισμός παραβόλου (ποσοστό επί της Αντικειμενικής Αξίας) προς τον οικείο ΟΤΑ ανέγερσης (εφάπαξ) και διατήρησης (ετησίως) σε ειδικό ταμείο ανταποδοτικό αποκλειστικά για «έργα Περιβάλλοντος» της περιοχής που ανήκει το ακίνητο.
2. Σε 2ο Στάδιο πραγματοποιείται η «Νομιμοποίηση» των χώρων αυτών, και για τους ΗΧ μόνο στο «επιτρεπόμενο από το νόμο ποσοστό (20% επί της δόμησης για Η.Χ.) μέσα από τα νόμιμα Πολεοδομικά Εργαλεία που παρέχει ο Οικιστικός Νόμος 2508/97 ( πρ. Ν.1337/83) τα οποία ΑΜΕΣΑ η Πολιτεία πρέπει να ολοκληρώσει την εφαρμογή τους με την θέσπιση των απαιτούμενων ΠΔ. για παράδειγμα, την «μεταφορά ΣΔ», τον «Κοινωνικό Συντελεστή» με τις Ζώνες Κοινωνικού Συντελεστή (ΖΚΣ) (άρθρο 8 παρ. 6 Ν1337/83, άρθρο 18 παρ. 4 Ν2508/97), και τις «Ειδικές Ενισχύσεις» με τις «Ζώνες Ειδικών Ενισχύσεων (ΖΕΕ) (άρθρα 2(παρ. 2) & 11 Ν1337/83 και άρθρο 22Ν2508/97.
Τα παραπάνω, μπορούν όλοι ανεξαιρέτως οι πολίτες να τα αξιοποιήσουν και εκείνοι που σήμερα δεν αυθαιρέτησαν.
Η «νομιμοποίηση» μέσω της «έκδοσης οικοδομικής άδειας» όπως ο νόμος προβλέπει θα έχει τις προϋποθέσεις σύνταξης πλήρους φακέλου μελετών και προσδιορισμού αμοιβών μελετών (για επιβλέψεις μπορεί να είναι η αμοιβή αποτύπωσης) όπως το Τ.Ε.Ε. πλέον ορίζει, καθώς και των φορολογικών και κρατήσεων υπέρ τρίτων που προβλέπονται.
Όλες οι παραπάνω μεταβολές ΣΔ στο οικόπεδο συνοδεύουν ΜΟΝΟ το υφιστάμενο δόμημα, και μετά την κατεδάφισή του ο ΣΔ του οικοπέδου παραμένει αυτός που ορίζεται από την Πολεοδομική Μελέτη.
ΛΥΣΗ ΜΕ ΠΟΛΛΑΠΛΗ ΧΡΗΣΙΜΟΤΗΤΑ
Επισημαίνεται ότι, τα προαναφερθέντα Πολεοδομικά εργαλεία είναι απαραίτητα να λειτουργήσουν και για έναν ακόμη πιο σημαντικό σκοπό: την εφαρμογή των Πολεοδομικών Σχεδίων ειδικά στα ζητήματα των δεσμευμένων για κοινόχρηστους και κοινωφελείς σκοπούς οικοπέδων, που για λόγους οικονομικής αδυναμίας ή και αδιαφορίας των ΟΤΑ μέσω δικαστικής οδού αποχαρακτηρίζονται.
